Comprar una casa, un apartamento o un lote es probablemente la inversión más importante de su vida. Sin embargo, cada año miles de personas en Bogotá, Medellín, Cali y otras ciudades pierden dinero por embargos ocultos, falsas tradiciones, promesas mal redactadas o deudas del inmueble. En esta guía le explicamos los principales riesgos legales de la compraventa de inmuebles en Colombia y cómo prevenirlos.
¿Cómo funciona la compraventa de inmuebles en Colombia?
La compraventa de bienes raíces está regulada por el Código Civil y, para perfeccionarse, exige escritura pública otorgada ante notario. Pero la propiedad no se transfiere con la sola escritura: es necesario inscribirla en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP). Mientras no se registre, el comprador no es propietario frente a terceros.
Definición breve: en Colombia, comprar un inmueble requiere tres pasos clave: promesa (opcional pero usual), escritura pública en notaría y registro en la ORIP.
Riesgo 1: no revisar el certificado de tradición y libertad
El certificado de tradición y libertad muestra la “hoja de vida” jurídica del inmueble: propietarios, ventas anteriores, hipotecas, embargos, afectaciones y medidas cautelares. Pídalo con fecha reciente (puede obtenerse en línea ante la Superintendencia de Notariado y Registro) y revíselo justo antes de firmar.
Riesgo 2: no hacer un estudio de títulos
El certificado no siempre cuenta toda la historia. Un estudio de títulos realizado por un abogado revisa las escrituras de los últimos años (normalmente 10 a 20) para detectar sucesiones mal hechas, ventas de cosa ajena, falsedades o vicios que podrían dar lugar a demandas futuras.
Riesgo 3: una promesa de compraventa mal redactada
La promesa de compraventa debe cumplir los requisitos del artículo 1611 del Código Civil (entre ellos, que conste por escrito y que indique la época o plazo para firmar la escritura y la notaría). Si le falta alguno, puede ser nula. Además, conviene pactar:
- Arras o cláusula penal claras.
- Forma y fechas de pago.
- Quién asume gastos notariales y de registro.
- Fecha de entrega y estado del inmueble.
Riesgo 4: entregar todo el dinero antes del registro
Pagar el 100 % antes de que la escritura esté registrada es una de las causas más comunes de pérdidas. Una práctica más segura es escalonar los pagos y dejar un saldo contra el registro o usar mecanismos como fiducia o pago a través de entidad financiera.
Riesgo 5: deudas del inmueble
Antes de firmar exija los paz y salvos de:
- Impuesto predial y valorización.
- Administración (si es propiedad horizontal).
- Servicios públicos.
Algunas de estas deudas pueden terminar afectando al nuevo propietario.
Riesgo 6: afectación a vivienda familiar y patrimonio de familia
Si el inmueble tiene afectación a vivienda familiar (Ley 258 de 1996) o patrimonio de familia, se necesita el consentimiento del cónyuge o compañero, o el levantamiento previo de la figura. Vender sin cumplir este requisito puede generar nulidad.
Riesgo 7: vendedor casado o con sociedad conyugal vigente
Aunque el inmueble esté solo a nombre de una persona, verifique su estado civil. Conviene que el cónyuge conozca la venta para evitar conflictos posteriores en una liquidación de sociedad conyugal.
Riesgo 8: falsos propietarios y suplantación
Los fraudes con cédulas falsas o poderes apócrifos existen. Verifique la identidad del vendedor, desconfíe de precios muy por debajo del mercado y valide los poderes directamente con la notaría que los autenticó.
Riesgo 9: problemas urbanísticos
Revise que la construcción coincida con lo licenciado y lo registrado (área, número de pisos, uso del suelo). Las curadurías y las oficinas de planeación de Bogotá, Medellín y Cali permiten verificar licencias y normas urbanísticas.
Lesión enorme: un dato que debe conocer
El Código Civil (artículo 1947) prevé la lesión enorme: si el precio pagado es inferior a la mitad del justo precio (o, para el comprador, si paga más del doble), la parte afectada puede pedir la rescisión del contrato dentro de los plazos legales. Por eso los precios simbólicos en escritura son un riesgo.
Lista de verificación rápida
- Certificado de tradición y libertad reciente.
- Estudio de títulos por abogado.
- Promesa de compraventa con todos los requisitos.
- Paz y salvos de predial, valorización y administración.
- Verificación de identidad y estado civil del vendedor.
- Pagos escalonados y saldo contra registro.
- Registro oportuno en la ORIP.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga los gastos de notaría y registro?
Por costumbre los gastos notariales se dividen por partes iguales, el registro lo asume el comprador y la retención en la fuente el vendedor, pero las partes pueden pactar otra cosa.
¿Puedo comprar un inmueble con embargo?
Mientras el embargo esté vigente, el inmueble no puede transferirse válidamente. Debe levantarse primero.
¿Cuánto tiempo tarda el registro?
Varía según la ORIP, pero suele tomar algunos días hábiles.
¿Es obligatoria la promesa de compraventa?
No, pero es muy recomendable cuando la escritura no se firma de inmediato.
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En Henry Espinosa Abogados realizamos estudios de títulos, redactamos promesas de compraventa y acompañamos todo el proceso hasta el registro. Contáctenos aquí.
Aviso legal: este artículo tiene fines exclusivamente informativos y no constituye asesoría jurídica. Cada caso requiere un análisis particular por parte de un abogado.
