Arrendar un apartamento en Bogotá, una casa en Medellín o un aparta-estudio en Cali es una de las operaciones más comunes entre colombianos. Aun así, muchos conflictos surgen por desconocer la ley. Esta guía resume las reglas esenciales de la Ley 820 de 2003, que regula el arrendamiento de vivienda urbana en Colombia.
¿Qué es el contrato de arrendamiento de vivienda urbana?
Definición: es el contrato por el cual una parte (arrendador) entrega a otra (arrendatario) el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, a cambio de un precio (canon). Puede celebrarse verbalmente o por escrito, aunque lo recomendable es siempre hacerlo por escrito.
Las 10 claves legales que debe conocer
1. Contenido mínimo del contrato
El contrato escrito debe indicar, entre otros: nombres e identificación de las partes, identificación del inmueble, precio y forma de pago, servicios y cosas o usos conexos, término de duración y quién paga los servicios públicos.
2. Duración y prórroga automática
Si no se pacta término, se entiende de un año. Al vencerse, el contrato se prorroga automáticamente por un término igual al inicial si el arrendatario ha cumplido sus obligaciones.
3. Límite del canon
El precio mensual no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble (o de la parte arrendada), y ese valor no puede superar el equivalente a dos veces el avalúo catastral (art. 18 Ley 820 de 2003).
4. Incremento anual del arriendo
Cumplidos 12 meses, el arrendador puede reajustar el canon en una proporción que no supere el 100% del IPC del año calendario anterior, siempre que respete el límite del 1% (art. 20). Debe informar el incremento por un medio verificable.
5. Prohibición de depósitos
La ley prohíbe exigir depósitos en dinero o cauciones reales para garantizar el cumplimiento (art. 16). Sí son válidos el codeudor, la póliza de arrendamiento o la fianza.
6. Obligaciones del arrendador
Entregar el inmueble en buen estado, mantenerlo en condiciones de habitabilidad, hacer las reparaciones necesarias y entregar copia del contrato al arrendatario.
7. Obligaciones del arrendatario
Pagar el canon oportunamente, cuidar el inmueble, pagar los servicios a su cargo, cumplir el reglamento de propiedad horizontal y restituir el inmueble al terminar.
8. Terminación por el arrendatario
Puede terminar el contrato al vencimiento del plazo o de sus prórrogas dando preaviso de tres meses. También existen supuestos de terminación anticipada con pago de una indemnización equivalente a tres meses de canon.
9. Terminación por el arrendador
El arrendador puede terminar por incumplimiento (no pago, subarriendo no autorizado, daños, destinación ilícita, entre otros) o, en las causales del art. 22, con preaviso de tres meses y en algunos casos pagando indemnización.
10. Proceso de restitución
Si el arrendatario no entrega el inmueble, el arrendador puede iniciar un proceso verbal de restitución de inmueble arrendado regulado por el artículo 384 del Código General del Proceso (Ley 1564 de 2012). Cuando la causal es la mora, el arrendatario, para ser oído, debe en general demostrar el pago de los cánones adeudados.
Paso a paso para un arriendo seguro
- Verifique la tradición del inmueble (certificado de libertad y tradición).
- Haga un inventario con fotos al momento de la entrega.
- Firme un contrato escrito con cláusulas claras sobre servicios, administración y reajustes.
- Use garantías legales: codeudor o póliza, no depósitos.
- Conserve recibos de pago de cada canon.
- Comunique preavisos y reajustes por correo certificado o medio verificable.
Preguntas frecuentes
¿Me pueden cobrar un depósito para arrendar?
No. La Ley 820 de 2003 prohíbe los depósitos en dinero en el arrendamiento de vivienda urbana.
¿Cuánto puede subir el arriendo cada año?
Hasta el 100% del IPC del año anterior, siempre que el canon no supere el 1% del valor comercial del inmueble.
¿Puede el arrendador cortar los servicios o cambiar la cerradura?
No. Ninguna de las partes puede hacer justicia por su propia mano; la restitución debe tramitarse por la vía legal.
¿Un contrato verbal es válido?
Sí, pero es más difícil de probar. Por eso se recomienda el contrato escrito.
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Aviso legal: este artículo es informativo y no constituye asesoría jurídica. Cada situación debe analizarse de forma individual.
